1. رکـن قـانونی: از آن جـا که مرتکبین این جرم کلاهبردار محسوب مـی‌شوند، عـلاوه بـر مـاده ۱۰۹‌ قـانون‌ ثـبت، ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام‌ نیز‌ جزو دیگر‌ متشکله رکن قـانونی جرم مذکور محسوب می‌گردد.
  2. رکن مادی : جرم مندرج در ماده ۱۰۹ قانون ثبت‌ دارای رکن مادی مرکب است. به تعبیر دیگر رکن مادی این‌ جرم‌ از‌ اجزایی تشکیل شده است که عبارتند از:

۱-۲ فعل مـثبت مـادی ـ مرتکب این جرم بایستی فعل مثبت ‌مادی‌ که همانا متصرف قلمداد نمودن تحت هر یک از عناوین مجاز و به‌ تبع‌ آن‌ تقاضای ثبت نمودن ملک که هماره به صورت دادن تـقاضا در ثـبت عادی و تکمیل‌ اظهارنامه ثبتی در ثبت عمومی و تسلیم آن به اداره ثبت و اسناد‌ املاک محل وقوع ملک‌ می‌باشد‌ انجام دهد. پس این جرم با ترک فعل مـحقّق نمی‌گردد.

۲-۲ مـتقلبانه بودن عمل یا اعمال مـعموله ـ فـعل یا افعال مثبت مادی شخص مرتکب باید متقلبانه و خلاف واقع و من‌ غیر حق باشد یعنی شخص با مانورهای متقلبانه و اسباب و وسائل دروغین وانمود نـماید کـه مالک و متصّرف ملکی اسـت کـه در تصّرف دیگری است و لذا خود را مستحق‌ برای‌ درخواست و تقاضای ثبت نسبت به آن ملک بداند. بنابراین چنانچه شخص مرتکب ذی حق در ملک باشد و اقدامات و اعمال مطابق با واقع و عین حقیقت باشد، عمل‌ خـلافی‌ انـجام نداده است.

۳ ـ۲ در تصّرف دیگری بودن ملک ـ صرف متصّرف قلمداد نمودن و تقاضای ثبت نمودن برای تحقّق جرم مذکور کافی نیست بلکه باید آن ملک در تصّرف‌ دیگری‌ باشد؛ گرچه لازم نیست که ملک متعلق بـه غـیر باشد. در ایـن زمینه شعبه دوم دیوان عالی کشور در رأی شماره ۸۳۵ مورخ ۱۷/۳/۱۳۳۴ اظهار نظر می‌نماید: «ماده ۱۰۹‌ قانون‌ ثبت‌ اسناد و املاک مصّرح اسـت‌ که‌ کسی‌ ملکی را که در تصّرف دیگری بوده تقاضای ثبت نماید و لذا قـید دیـگری نـدارد. بنابراین اعتراض بر این که ماده‌ مذبور‌ ناظر‌ به موردی است که شخص با علم به‌ ایـن‌ ‌کـه متعلّق به غیر است و بدون تصرف داشتن در آن، آن را به نام خود ثبت نماید، وارد‌ نیست.»[۱]

۴ـ ۲ ثبت شدن ملک در دفتر املاک اداره ثـبت اسناد املاک‌ به‌ نام‌ مرتکب ـ در این خصوص رأی وحدت رویه شماره ۱۳/۹/۳۸/۴۲۵۳ اشعار می‌دارد: «تـحقّق‌ وقوع بزه ثبت مـلک مـتصّرفی غیر موضوع ماده ۱۰۹ قانون ثبت موکول به ثبت آن ملک‌ به‌ نام‌ متقاضی در دفتر املاک می‌باشد…» و مطابق ماده ۲۱ قانون ثبت «پس‌ از‌ اتمام‌ عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مـطابق ثبت‌ دفتر‌ املاک‌ داده می‌شود.»

  1. رکن معنوی: جرم ثبتی «اسناد و املاک» موضوع ماده ۱۰۹ قانون‌ ثبت‌ جرم عمدی می‌باشد که مرتکب آن علاوه بر سوءنیت عام (علم و آگاهی‌ به‌ نامشروع‌ و خلاف قانون بودن عـمل ارتـکابی) باید سوءنیت خاص نیز داشته باشد، یعنی هدفش‌ از‌ اعمال خلاف قانون، ثبت ملک غیر به نام خود باشد. 

 نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم

در خصوص این جرم و نقش کاداستر در آن نیز باید گفت با اجرای ماده ۵ قانون جامع کاداستر باید چنین نتیجه گرفت که اجرای این قانون موجب میگردد کلیه حقوق افراد نسبت به املاک مشخص گردد و لذا امکان وقوع چنین جرمی منتفی شده که می‌توان گفت پس از تکمیل سامانه جامع و انجام کامل کاداستر نسبت به کلیه املاک کشور چنین نیز خواهد شد. چرا که اصلا این جرم برای ثبت ابتدایی ملک است. این پیشگیری نیز از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.

لکن نباید فراموش کرد بسیاری از املاک کشور هنوز مراحل ثبتی اولیه را طی نکرده‌اند و لذا با اجرای طرح کاداستر نیز ممکن است در ابتدای راه و برای صدور سند مالکیت اول این جرم به مراتب به وقوع بپیوندد.

[۱] مـجموعه مـتین ص ۶ بـه نقل از شامبیاتی، هوشنگ،‌ حقوق کیفری اختصاصی، جلد دوم، ص ۲۱۱