چاره اندیشی‌های قضایی، یعنی راه کارهایی که در قالب آرای صادر شده از محاکم، برای پاسخ گویی به پدیده مجرمانه درنظر گرفته می‌شوند. این چاره اندیشی‌ها جایگاه ویژه‌ای در سیاست جنایی[۱] هر کشور دارد؛ زیرا سیاست جنایی قضایی سنجیده، علمی و واقع گرایانه، می‌تواند نقایص تقنینی را پوشش دهد و حتی از مصالح قانونی نامناسب، پاسخ‌های حساب شده به پدیده مجرمانه بدهد. از سویی دیگر، سیاست جنایی قضایی فاقد برنامه ریزی و جهت گیری مناسب و بی بهره از مجریان (قضات) متبحر و مجهز به ابزارهای علمی لازم، می‌تواند حتی بهترین تدابیر تقنینی را نیز به ناکامی بکشاند.

فرایند ثبت[۲]، روندی پیچیده و چند مرحله‌ای است و از آنجا که اقدامات مربوطه توسط مأموران، به طور غیرمکانیزه و بدون بهره گیری از فناوری‌های نوین انجام می‌گیرد، طبیعتا امکان اشتباه در آن زیاد است. در این راستا برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی، مراجع متعددی از جمله هیئت نظارت، شورای عالی ثبت و گاهی مراجع قضایی پیش بینی شده اند. تعدد این مراجع در موارد زیادی به علت موازی کاری ممکن است زمینه را برای ارتکاب جرایم ثبتی فراهم آورد. از دیگر سو، صدور بخشنامه ـ های ثبتی متعدد و پی درپی و پراکندگی آن‌ها و ناآگاهی مجریان از بسیاری از این بخشنامه‌ها به تسهیل ارتکاب این جرم‌ها کمک می‌کند.

الف) تعدد مراجع رسیدگی کننده

به طور کلی، رسیدگی به اختلاف یا اشتباه ثبتی، دو درجه‌ای است. رسیدگی در هیئت نظارت، در سطح نخست و شورای عا لی ثبت، در درجه دوم انجام می‌گیرد. البته لازم به ذکر است، در مواردی قضیه ممکن است جهت رسیدگی به مراجع قضایی کشیده شود، اما این مورد در تحقیق حاضر به اختصار بررسی می‌شود.

* هیئت نظارت

مستند قانونی وجود هیئت نظارت ثبت، ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک است که برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقرّ دادگاه هر استان تشکیل شده است و مرکب است از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان، به انتخاب وزیر دادگستری. هیئت نظارت، به همه اختلافات و اشتباهات ثبت مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‌کند.

اختلافات ثبتی که بین اداره ثبت و اشخاص واقع می‌شود[۳] حسب مورد، ممکن است بر سر قبول یا عدم قبول تقاضای ثبت یا به صورت اعتراض به نظریه مأموران ثبت باشد. اشتباه ثبتی نیز ممکن است در مرحله قبول تقاضای ثبت یا در اثنای عملیات مقدماتی یا در ثبت ملک و صدور سند رخ داده باشد.

هیئت مزبور، دارای صلاحیت‌های مختلفی است که به دلیل عدم ارتباط مستقیم با موضوع این تحقیق از ورود به همه آن‌ها در اینجا اجتناب می‌کنیم. تنها یکی از صلاحیت ها، یعنی معامله با سند مالکیت معارض[۴] بررسی می‌شود؛ صلاحیتی که با جرم خاص ثبتی[۵] ارتباط دارد. در این جرم، دارنده سند مالکیت معارض، نسبت به ملک موضوع آن سند، به استناد آن سند، معامله‌ای می‌کند. لازم به ذکر است که تشخیص تعارض اسناد مالکیت، با هیئت نظارت ثبت است و بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت این امر را مورد توجه قرار داده است. وظایف و اختیارات دیگر هیئت نظارت ثبت در ماده ۲۵ قانون مذکور، طی هشت بند بیان شده است. در قالب این موارد، رأی هیئت نظارت ثبت، قطعی است و فقط در مورد بندها ی ۱، ۵ و ۷، رای هیئت، قابل اعتراض و تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

 

*شورای عالی ثبت

ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت اصلاحی مصوب ۱۳۵۱، شورای عالی ثبت را به عنوان مرجع تجدیدنظر آرای هیئت نظارت، تعیین کرده است. شور‌ای مزبور دارا ی دو شعبه است: شعبه مربوط به امور املاک و شعبه مربوط به امور اسناد. هر یک از شعب، از سه نفر (دو نفر از قضات د یوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستر ی و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و اسناد در شعبه اسناد) تشکیل می‌شود.

رسیدگی شورای عا لی ثبت، اثر بازدارنده دارد؛ یعنی اجرای رأی معترض عنه را متوقف می‌سازد. قسمت ذیل تبصره ماده ۲۵ بیان می‌دارد: ” وصول شکایات از ناحیه ذینفع چنانچه قبل از اجرای رأی باشد، اجرای رأی را موقوف می‌کند و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی، رأی هیئت نظارت را تأیید کند، عملیات اجرایی تعقیب می‌شود”.

سؤال اصلی در مورد فعالیت مجموعه گفته شده، این است: آیا رسیدگی این مراجع به اختلافات و اشتباهات ثبتی، بر رسیدگی‌های قضایی در مراجع دادگستری اولویت دارد یا آن که اهداف دادرسی در یک رسیدگی رسمی در دادگاه، بهتر محقق می‌شود؟

در این مورد به نظر می‌رسد که اساسا باید بحث در مورد هیئت نظارت و شورای عالی ثبت را از یکدیگر تفکیک کرد. صلاحیت‌های هیئت نظارت نسبتا جزئی و تا حدود زیادی فنی هستند. از این رو بحث درباره انتزاع این صلاحیت‌ها از این هیئت و واگذاری آن‌ها به مراجع دادگستری چندان وجهی ندارد. اما در مورد شورای عالی ثبت، وضعیت تا حدودی متفاوت است و این سؤال مطرح می‌شود که آیا واگذاری صلاحیت تجدیدنظر آرای هیئت نظارت، به مراجع قضایی دادگستری مناسب‌تر نبود؟

برای پاسخ به این پرسش، ابتدا باید به ضروریاتی توجه کرد که وجود مراجع شبه قضایی، نظیر این شورا، را لازم ساخته اند. شاید بتوان گفت فنی و تخصصی شدن امور و افزایش تراکم کار مراجع قضایی دادگستری، علت‌های اصلی شکل گیری و توسعه صلاحیت مراجع شبه قضایی، در نیم قرن اخیر در کشورهای مختلف بوده است.

اما در عین حال نباید فراموش کرد که همچنان اصل بر رسیدگی مراجع دادگستری است و صلاحیت مراجع شبه قضایی از باب رفع ضرورت بوده و استثنایی است. یکی از دلایل این اصل این است که در رسیدگی‌های مراجع قضایی دادگستری، به تدریج ضوابطی در طول زمان شکل گرفته است که اهداف دادرسی را بهتر محقق می‌سازد که برخی از آن‌ها عبارتند از: مواعد دقیق احضار اصحاب دعوا، اعتبار دلیل ها، اثبات، فرصت‌های اصحاب دعوا برای ارائه ادله خود و نظایر آن.

حال می‌توان گفت که ضرورت‌های گفته شده برای رسیدگی مراجع شبه قضایی، صرفا در مورد هیئت نظارت وجود دارد و بهتر آن بود که به جای واگذاری صلاحیت تجدیدنظر در آرای این هیئت‌ها به شورا ی عالی ثبت، این امر جزء صلاحیت مراجع قضایی دادگستری قرار می‌گرفت. توضیح بیشتر آن که اغلب جرم‌هایی که در زمینه ثبت اتفاق می‌افتد، ابتدا در مراجع قضایی طرح دعوا می‌شوند و متعاقب آن (چنانچه تکمیل تحقیقات نیاز به اخذ نظر و رأی هیئت نظارت داشته باشد)، پرونده برای رسیدگی به اختلاف و تشخیص تعارض حسب مورد، به هیئت نظارت ارجاع داده می‌شود. بنابراین پس از رسیدگی و صدور رأی هیئت نظارت در خصوص موضوع، در صورت قابل اعتراض بودن رأی این هیئت بنابر بندها ی ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت، چه ضرورتی دارد که پرونده برای تجدیدنظر، به شورای عالی ثبت ارجاع شود؟ و چه توجیهی می‌تواند داشته باشد؟ در حالی که دادگاه صادرکننده حکم اولیه، احاطه بیشتری بر موضوع مورد اختلاف دارد. از این رو، وجود شورای عالی ثبت چندان ضرورتی ندارد.

از طرفی اولا، اختلافات و اشتباهات ثبتی آن قدر زیاد است که واگذار کردن رسیدگی به آن‌ها به مراجع قضایی دادگستری، بر حجم پرونده‌های دستگاه قضایی می‌افزاید؛ ثانیا، این اشتباهات غالبا آن قدر مهم نیستند که رسیدگی قضایی در مورد شان ضرورت داشته باشد. بر اساس این دلایل، می‌توان وجود هیئت نظارت ثبت را برا ی رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی، موجه دانست. اما توجه به صلاحیت تجدیدنظر شورای عالی ثبت، نشان می‌دهد که وجود چنین صلاحیتی ضرورت ندارد؛ زیرا بیشترآرای هیئت‌های نظارت ثبت، قطعی بوده و قابل تجدیدنظرخواهی نیست.

بنابراین، احاله این امر به دادگستری، تأثیر چندانی در افزایش حجم کار محاکم نداشته است. همچنین اموری از قبیل تزاحم و تعارض در تعرفات اشخاص (بند ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت) از چنان اهمیتی برخوردار هستند که لازم است، دست کم، تجدیدنظر نسبت به آرای صادر شده در آ ن ها، در صلاحیت یک مرجع قضایی (یعنی محاکم دادگستری) باشد؛ زیرا، دقت آیین دادرسی پیش بینی شده برای مرجع قضایی دادگستری و تثبیت یافتن حقوق اصحاب دعوا در رسیدگی‌های این مراجع، رأی صادرشده را با موازین حقوقی، بیشتر منطبق میکند. در حالی که این معنا در مورد شورای عالی ثبت ضرورتا صادق نیست.