خیانت یا تبانی نمودن امین ملک با‌ شخص‌ دیـگر‌ و بـه ثـبت رسیدن ملک مورد امانت به نام شخص دیگر

مطابق ماده ۱۰۸ قانون‌ ثبت: «هرگاه شخصی که ملک را بـه یکی از عناوین مذکور در فوق[۱] متصرف بوده، شخصا تقاضای‌ ثبت‌ ننموده ولی به واسطه خیانت یـا تبانی او ملک به نـام دیـگری به ثبت برسد، به طریق ذیل عمل خواهد شد:

  1. اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده‌ مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مـجازات کلاهبرداری محکوم شده و نسبت به خسارت مدعی خصوصی‌ متضامنا‌ مسؤول خواهند بود.
  2. هرگاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد، شخص مزبور به هـیچ عـنوان‌ اعم‌ از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست، ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت‌ صاحب‌ ملک در توقیف خواهد ماند. در صـورتی کـه ظرف پنج سال نتوانست با تأدیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد، وزیر عدلیه از مقام‌ سلطنت‌ عفو‌ او را استدعا می‌کند»

با بررسی ایـن مـاده دو فرض ذیل قابل تصور است:

فرض اول: شخصی که‌ با‌ تبانی‌ امین یا خیانت وی، ملک مورد امانت به‌ اسم‌ او ثبت شده، مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد.

فرض دوم: شخصی که بـا تـبانی‌ بـا‌ امین‌ یا خیانت وی، مـلک مـورد امـانت به اسم او ثبت‌ شده، مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد.

 

در فرض اول، هم کسی که‌ ملک‌ به‌ اسم او ثبت شده و هم امین بـه عـنوان مـجرم اصلی‌ جرایم‌ ثبتی «اسناد و املاک» موضوع مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ قـانون ثـبت شناخته می‌شوند و به‌ مجازات‌ کلاهبرداری‌ محکوم می‌شوند و از نظر مسؤولیت مدنی یعنی جبران ضرر و زیان‌ و خسارات‌ وارده به صاحب ملک، مـسؤولیت تـضامنی خـواهند داشت. به تعبیر دیگر، خسارات وارد شده‌ به‌ مدعی‌ خصوصی را بـاید متضامنا جبران نمایند.

در فرض دوم، شخصی که ملک به نام‌ او‌ به ثبت رسیده، مجرم جزایی و مدنی شناخته نمی‌شود. بـه تـعبیر دیـگر، اصلاً‌ وی‌ تحت‌ تعقیب و پیگرد قانونی قرار نمی‌گیرد لیکن امین مـلک امـانت داده شده به عنوان‌ مجرم‌ اصلی ماده ۱۰۸ قانون ثبت تحت تعقیب قرار می‌گیرد و براساس ماده ۲۳۸‌ قانون‌ مـجازات‌ عـمومی سـابق محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک در توقیف خواهد‌ مـاند‌ تـا یـا حق او را تأدیه کند و یا به نحوی دیگر‌ رضایت‌ او‌ را فراهم سازد و تا موقعی که رضـایت او را تـحصیل یـا حقش را تأدیه‌ نکرده‌ است، همچنان در زندان خواهد ماند و اگر پنج سال به این عـلت‌ در‌ زنـدان بود و نتوانست حق طرف را بدهد یا رضایت او را فراهم سازد، تقاضای عفو‌ او‌ خواهد شد.

بـنابراین، فـرض اول از مـوضوع بحث ما در این گفتار‌ خارج‌ است و مشمول بحثهای ارایه شده راجع‌ به‌ جرایم‌ ثـبتی اسـناد و املاک موضوع مادتین ۱۰۵‌ و ۱۰۶ قانون ثبت و نیز بحث آتی (جرم ثبتی اسناد و املاک مـندرج‌ در‌ مـاده ۱۰۹ قـانون ثبت) می‌گردد. اما‌ فرض دوم‌ که‌ در‌ واقع مکمل ماده ۱۰۷ قانون ثبت‌ می‌باشد، فرضی است کـه در ایـن جا‌ باید آن را مورد مداقه قرار‌ دهیم.

الف) ارکان‌ جرم

این جرم‌ به‌ مثابه اکثر جرایم، دارای‌ سـه‌ رکـن قانونی، مادی و معنوی می‌باشد.

  1. رکن قانونی: رکن قانونی این جرم را‌ اساسا‌ ماده ۱۰۸ قانون ثبت تشکیل مـی‌دهد. بـا‌ این وجود، از‌ آن‌ جا که ماده یاد‌ شده، مجازات امین را مطابق بـا مـاده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی سابق (مجازات کلاهبرداری) دانـسته‌ و نـظر بـه منسوخ شدن ماده ۲۳۸‌ مذکور‌ و جایگزینی‌ ماده‌ یـک قـانون تشدید‌ مجازات‌ مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۵/۹/۱۳۶۷ به جای آن، باید گفت کـه مـاده قانونی‌ اخیر‌ الذکر‌ جزء دیـگر رکـن قانونی جـرم ثـبتی اسـناد‌ و املاک‌ موضوع‌ ماده‌ ۱۰۸‌ قانون ثبت را تـشکیل می‌دهد.
  2. رکن مادی: رکن مادی این جرم از سه جزء (رابطه امانی امین بـا مـلک امانت داده شده، انجام افعال مثبت مـادی‌ خیانت یا تبانی و در نـهایت بـه ثبت رسیدن ملک مورد امـانت بـه نام شخص دیگر) تشکیل می‌شود که درخصوص جزء اول به تفصیل در شماره پیش تـوضیح داده شـد. لذا‌ در این جا به بررسی دو جـزء دیـگر بـسنده می‌کنیم.

خیانت یا تـبانی، هـر دو به وسیله فعل مـثبت مـادی متجلی می‌گردند، لیکن خیانت از ناحیه امین ملک سر‌ می‌زند، اما تبانی از جانب امین بـا شـخصی که ملک مورد امانت به نـام او ثـبت می‌شود، بـه مـنصه ظـهور می‌رسد. در اصطلاح، اگر‌ امـین‌ راجع به ملک سپرده شده‌ به‌ او برخلاف وظایف و تکالیف مقرره قانونی عمل نماید و تعدی را پیـشه سـازد و ملک را به نام دیگری به ثـبت رسـاند، وی‌ مـرتکب‌ خـیانت شده است، زیـرا‌ خـیانت‌ را «استعمال مورد امانت به توسط امین در جهتی که منظور صاحب مال نباشد»[۲] گویند و اگـر شـخص امین با فرد دیگر طوری کنار‌‌اید و بـه تـعبیر عـامیانه طـوری بـا هم ساخت و پاخت کنند که ملک مورد امانت به نام شخص کذایی به ثبت برسد، عمل تبانی را انجام داده‌اند.

این اعمال و اقدامات‌ باید منتج‌ به‌ ثبت رسیدن مـلک امانت داده شده به نام شخص دیگر شود والاّ چنانچه ملک مورد امانت‌ به ثبت برسد یا به نام شخص امین به ثبت برسد، جرم‌ موضوع‌ ماده ۱۰۸ قانون ثبت محقق نمی‌گردد. زمـان بـه ثبت رسیدن ملک نیز پس از خاتمه عملیات مقدماتی ‌ثبت‌ می‌باشد و پس از پایان این عملیات است که ملک در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود.

  1. رکن معنوی: جـرم ثـبتی اسناد‌ و املاک مندرج در ماده ۱۰۸ قانون ثبت، از جمله جرایم عمدی است‌ که علاوه بر سوءنیت‌ عام‌ امین (علم به نامشروع و خلاف قانون بودن اعـمال ارتـکابی) به سوءنیت خاص وی (خواست بـه ثـبت رسیدن ملک به نام دیگری و نهایتا ورود خسارت و ضرر و زیان مادی‌ و معنوی به مالک) نیز احتیاج دارد.

 نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم

در خصوص این جرم نیز همان نتیجه جرم قبل گرفته می‌شود و باید بیان داشت با اجرای ماده ۵ قانون جامع کاداستر که مقرر می‌دارد: «سازمان مکلف است کلیه اقدامات حقوقی و ثبتی انجام شده بر املاک موضوع این قانون اعم از تغییرات، انتقالات، تعهدات، معاملات اعم از قطعی، شرطی و معاملات دیگر، تجمیع، افراز، تفکیک، اصلاحات و غیره را که به صورت رسمی انجام می‌شوند در نظام جامع به طور آنی ثبت کند و پس از تکمیل و بهره برداری از نظام جامع، کلیه استعلامات ثبتی را به صورت آنی و الکترونیک پاسخ دهد.» باید چنینی نتیجه گرفت که اجرای این قانون موجب میگردد کلیه حقوق افراد نسبت به املاک مشخص شده و مالک و امین و ثالث نسبت به هر ملک از هم تمیز داده شود و لذا امکان وقوع چنین جرمی منتفی می‌گردد که می‌توان گفت پس از تکمیل سامانه جامع و انجام کامل کاداستر نسبت به کلیه املاک کشور چنین نیز خواهد شد. این پیشگیری نیز از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.

لکن نباید فراموش کرد بسیاری از املاک کشور هنوز مراحل ثبتی اولیه را طی نکرده‌اند و لذا با اجرای طرح کاداستر نیز ممکن است در ابتدای راه و برای صدور سند مالکیت اولیه این جرم به مراتب به وقوع بپیوندد.

گفتار چهارم: متصرف قلمداد نمودن خود نسبت به ملک‌ دیگری‌ من‌ غـیر حقّ و دادن تـقاضای ثـبت در این خصوص

بر اساس ماده ۱۰۹ قانون ثبت‌ «هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بـوده، خود را متصرف‌ قلمداد کرده و تقاضای‌ ثبت‌ کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلافات راجع بـه تصرف در حدود، مشمول ایـن مـاده نیست». از آنجاکه ماده مارالبیان از اصطلاح حقوقی تصّرف سخن به میان آورده است، در آغاز لازم می‌نماید‌ راجع به اصطلاح یاد شده توضیحاتی ارائه گردد.

«تصرف عبارت است از این که مالی تحت اختیار کسی باشد و او بتواند نـسبت به آن مال در حدود قانون یا به‌ عدوان‌ تصمیم بگیرد.»[۳] به تعبیر دیگر «تصرف عبارتست از استیلا بر مال به نحوی که هر نوع عملی بتوان در مورد آن انجام داد و به هر نحو از آن منتفع‌ شد‌ و در بـاره آن تـصمیم گرفت.»[۴]

تصرّف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.[۵] با این وجود «تصرّف وقتی دلیل مالکیت است که منشاء‌ آن‌ معلوم نباشد و در صورتی که منشاء آن معلوم باشد، بـاید آن مـنشاء قانوناً سبب ملک یا ناقل ملک باشد مثلاً تصرّفی که منشاء آن غضب باشد دلیل مـالکیت نـیست و حقّی برای متصرّف‌ ایجاد‌ نمی‌کند‌ و تصرف مستند به انتقال گرفتن از غیر‌ در‌ صورتی که مالکیت انتقال دهنده و صحّت انتقال محرز شود، مجاز شناخته می‌شود.»[۶] و مطابق ماده ۳۶ قانون مدنی‌ «تصرفی‌ که‌ ثـابت شـود نـاشی از سبب ملک یا ناقل قـانونی نـبوده‌ مـعتبر نخواهد بود.» و برابر ماده ۳۷ همین قانون «اگر متصرّف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال‌ مدّعی‌ او‌ بوده است، در این صورت مـشارالیه نـمی‌تواند بـرای ردّ ادعای مالکیت‌ شخص‌ مزبور به تصرّف خود اسـتناد کـند، مگر این که ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح‌ به‌ او‌ منتقل شده است.»

در حقوق ثبت اسناد و املاک از جمله کـسانی‌ کـه‌ حـقّ‌ درخواست ثبت ملک دارند، متصرفین املاک به عنوان مالکیت‌اند. «مـتصرّفین املاک دو نوعند: نوع‌ اول‌ متصرفین‌ به عنوان مالکیت و نوع دوم متصرفین به عناوین دیگر از قبیل: اجاره، مباشرت، نمایندگی‌ مالک و امـثال آنها».

آنـچه از مـاده ۱۱ قانون ثبت و ماده ۲۳‌ آیین‌نامه‌ آن‌ و سایر موارد و روح قانون استنباط می‌شود، آن است کـه کسانی که ملکی را‌ در‌ تصّرف دارند و تصّرف خود را مالکانه اعلام می‌کنند، در صورتی که تصّرف‌ آنان‌ بر‌ نـماینده ثـبت مـحرز باشد و خلاف ادّعای آنان محقّق نباشد، می‌توانند اظهار نامه بدهند و باید‌ تـقاضای ثـبت نـمایند و نفس تصّرف به این عنوان دلیل مالکیت است، مگر‌ آن‌ که خلافش ثابت شـود. در ایـن مـورد ماده ۲۳ آیین نامه تصریح می‌کند: «دهنده اظهار‌ نامه‌ باید‌ اسناد و قبالجات و بنچاق ملک و مـدارک راجـعه به مالکیت و تصّرف‌ خود را به اداره ثبت ارایه دهد تا رونوشت یا خلاصه آن ضـمیمه اظـهار نـامه و در‌ پرونده عمل بایگانی شود و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصّرف است‌ ادّله‌ و نشانی‌های تـصّرف فـعلی خود را کتباً‌ به‌ اداره‌ ثبت تسلیم نماید و در هر حال‌ درخواست‌ کننده باید نـحوه تـصّرف خـود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز‌ می‌دارد، معلوم کند» ماده مذکور به‌ صراحت‌ دلالت دارد‌ بر‌ این‌ کـه تـصّرف منحصراً و به تنهایی‌ می‌تواند‌ دلیل مالکیت باشد. این امر یعنی بودن تـصّرف دلیل مالکیت، شرعاً‌ و قانوناً پذیرفته شده است. فقها‌ اجماعاً‌ به قـاعده‌ای کـه مـستند به حدیث «لولا الید لما کان للمسلمین سوق» است، یعنی‌ اگر ید و تـصّرف دلیـل‌ مالکیت‌ نباشد‌ بازاری برای مسلمانان‌ نخواهد‌ بود، استناد می‌کنند و عقلاً‌ در تمام جوامع تصّرف را مادام که خـلافش ثـابت نشده است، دلیل مالکیت می‌دانند. قوانین‌ کشورهای مختلف در گذشته و حال‌ نیز‌ تـصّرف را‌ امـاره‌ مالکیت‌ شناخته‌اند[۷] چنان که در‌ قوانین موضوعه مملکت مـا نـیز چـنین است. ماده ۳۵ مسبوق الاشاره قانون مدنی و مـاده‌ ۷۴۷‌ قـانون آیین دادرسی مدنی دو بنیّه‌ غیر‌ قابل‌ جرح‌ و تعدیل برای اثبات‌ ادعای‌ ما مـی‌باشد. مـطابق ماده اخیر الذکر قانون آیـین دادرسـی مدنی «کـسی کـه مـتصّرف است تصّرف او‌ به‌ عنوان‌ مالکیت شـناخته مـی‌شود و لیکن اگر ثابت‌ شود‌ که‌ شروع‌ به‌ تصّرف‌ از طرف غیر بوده اسـت، مـتصّرف غیر شناخته خواهد شد مگر ایـن که متصّرف ثابت کـند کـه عنوان تصّرف او تغییر کرده و بـه عـنوان مالکیت متصّرف‌ شده است.»

بنا بر این کسی که مالی ـ اعم از منقول یا غـیر مـنقول ـ را تحت تصّرف دارد، با استناد بـه مـادتین ۳۵ قـانون مدنی و ۷۴۷ قانون‌ آیـین‌ دادرسـی مدنی و قاعده فقهی یـد، مـالک شناخته می‌شود مگر این که خلاف آن ثابت شود و چنین است که نه تنها تـعرضّ بـه حریم تصّرف مشروع جایز و روا‌ نبوده بـلکه هـمان طور کـه مـاده ۱۰۹ قـانون ثبت پیش بینی کـرده است، بعضاً جرم و مستوجب مجازات است.