در این مبحث جرایم ثبتی در حکم‌ کلاهبرداری و تأثیر اجرای طرح کاداستر در پیشگیری از آنها را در شش گفتار به شرح ذیل مورد بررسی قرار می‌دهیم که به ترتیب در همین صفحات به درج آن اهتمام می‌شود:

گفتاراول : تقاضای ثبت ملک غیر و مالک جلوه دادن خود من غیر حق.

گفتاردوم: تقاضای ثبت ملک‌ غیر‌ به عنوان مالکیت با وجود امین بودن شـخص نـسبت بـه ملک.

گفتارسوم: خیانت یا تـبانی کـردن امـین ملک با شخص دیگر و به ثبت رسیدن ملک مورد امانت به‌ نام‌ شخص دیگر.

گفتارچهارم: متصرف قلمداد نمودن خود نسبت بـه مـلک دیـگری من غیر حق و دادن تقاضای ثبت در این خصوص.

گفتارپنجم: امـتناع از ردّ حق به‌ ذی‌ حق و تصدیق ننمودن حق وی در معاملات با حق استرداد.

گفتارششم: عدم انعکاس حقوق اشخاص حقیقی یا حـقوقی نـسبت بـه تمام یا قسمتی از املاک و اسناد‌ از‌ بین‌ رفته به علت جـنگ یا‌ حوادث‌ غیر‌ مترقبه در تقاضانامه شخص متقاضی.

گفتار اول : تقاضای ثبت ملک غیر و خود را من غیر حق مالک جلوه دادن

بر اساس ماده ۱۰۵۶ قانون ثبت: ” جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ (راجع به بیع شرط و امثال آن) هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد. ” و مطابق ماده ۱۰۶ همین قانون: ” مقررات فوق در مورد وارثی نیز جاری است که با علم به ‌انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به این که به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ‌ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خودکرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر ویا نوشته به خط او محرز شود. ” از آنجا که ماده ۱۰۵ قانون ثبت با عبارت “جز در مورد مذکور در ماده ۳۳” شروع شده است، لازم است که در ابتدا ماده ۳۳ قانون ثبت ذکر شود. طبق این ماده: نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال ‌گیرنده، حق تقاضای ثبت با انتقال ‌دهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل‌الیه پذیرفته می‌شود:

۱ ـ در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت قطعی منتقل‌الیه محکوم شده باشد.

۲ ـ در صورتی که پس از انقضای مدت حق استرداد، انتقال‌دهنده، مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.

۳ ـ در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ماه ۱۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال‌گیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل: (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)

۱-۳ از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ماه ۱۳۰۸ از طرف انتقال‌دهنده یا قائم‌مقام قانونی او به وسیله عرض‌حال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقال‌گیرنده نشده باشد.

۲-۳ در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دی ماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی‌حقی انتقال‌گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او صادر نشده باشد. “

علی الاصول در معاملات با حق استرداد از آنجا که مالکیت منتقل الیه (انتقال گیرنده) مالکیتی بی ثبات و متزلزل است، حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است مگر در موارد استثنا که در ماده ۳۳ مذکور است. علاوه بر انتقال دهندگان املاک با حق استرداد، اشخاص ذیل نیز مطابق با قوانین و مقررات ثبتی، حق درخواست ثبت دارند:

متصرفین املاک به عنوان مالکیت.

متولیان موقوفات.

اداره اوقاف در مورد موقوفاتی که متولی خاص ندارد یا متولی موقوفه عام المنفعه ظرف سی روز درخواست ثبت نکرده است و همچنین در مورد املاکی که به طور دائم یا به مدت هیجده سال یا بیشتر مورد نذر یا وصیت یا حبس شده و برای مصارف عمومی تخصیص داده شده است.

متولی یا موقوف علیه در مورد موقوفات خاصه.

متصدی امور حبس نسبت به املاکی که به نفع عمومی حبس شده و متصدی یا محبوس له در املاکی که به نفع اشخاص معینی حبس شده است.

وصی در مورد ثلث مؤبد و باقی.

اداره دارایی نسبت به املاک دولت.

شهردار نسبت به املاک شهرداری.

رئیس مؤسسه نسبت به املاک مؤسسات خیریه.

مدیر شرکت در مورد املاک شرکت.

ولی، وصی یا قیم نسبت به املاک محجورین.

و مطابق مادتین ۱۰۵ و ۱۰۶ قانون ثبت، چنانچه شخص یا اشخاصی غیر از نامبردگان بالا با انواع لطایف الحیل و مانورهای متقلبانه، نسبت به ملک دیگری تقاضای ثبت دهند و غیر حق، خود را به عنوان مالک و صاحب حق جلوه دهند، کلاهبردار شناخته می‌شوند.

جرم پیش بینی شده در دو ماده مذکور از جمله جرایم مربوط به ثبت املاک است، در ادامه ارکان آن را بیان می‌کنیم:

الف) ارکان جرم

این جرم دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی است.

  1. رکن قانونی: علاوه بر مادتین ۱۰۵ و ۱۰۶ قانون ثبت، ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری، ارتشاء و اختلاس مصوب ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام، رکن قانونی جرم ثبتی “اسناد و املاک” موضوع مواد ذکر شده قانون ثبت را تشکیل می‌دهد.
  2. رکن مادی: قبل از بررسی رکن مادی جرم یاد شده، باید اذعان داشت که هر کدام یک از موارد ۱۰۵ و ۱۰۶ قانون ثبت پنج فرض را قائل و متصور شده است.

فرض‌های ماده ۱۰۵:

تقاضای ثبت ملکی که متقاضی ثبت قبلا آن را به دیگری انتقال داده است.

تقاضای ثبت ملکی که قبلا به نحوی سلب مالکیت از متقاضی شده و او با علم به این امر اقدام به ثبت آن نماید.

اخذ سند مالکیت توسط کسی که بعد از تقاضای ثبت آن را به دیگری انتقال داده، مع هذا اقدام به گرفتن سند مالکیت نماید.

اخذ سند مالکیت توسط کسی که بعد از تقاضای ثبت از او به نحوی از انحاء سلب مالکیت شده و او با علم به این امر سند مالکیت بگیرد.

عدم حضور در اداره ثبت برای تصدیق حق در مواردی که متقاضی ثبت پس از تقاضای ثبت آن را به دیگری انتقال دهد و اقدامی هم برای گرفتن سند مالکیت به نام خود ننماید، ولی پس از اخطار اداره ثبت به او، برای تصدیق حق طرف در اداره ثبت حاضر نشود.

فرض‌های ماده ۱۰۶:

تقاضای ثبت ملک از طرف وارث با علم به این که مورث ملک را به دیگری منتقل نموده است.

تقاضای ثبت ملک از طرف وارث با علم به این که به نحوی از انحاء قانونی از مورثش سلب مالکیت شده است.

تقاضای صدور سند مالکیت ملک به نام و اسم وارث با علم به این که به نحوی از انحاء قانونی از مورثش سلب مالکیت شده است.

اخذ سند مالکیت توسط وارث با وجودی که بعد از تقاضای ثبت از مورث او به نحوی سلب مالکیت شده باشد و او با علم به این امر سند مالکیت بگیرد.

عدم حضور در اداره ثبت برای تصدیق حق طرف در مواردی که مورث پس از تقاضای ثبت نسبت به ملک، آن را به دیگری انتقال داده باشد با وجود اخطار اداره مذکور به وارث.

در هرکدام از پنج فرض یاد شده، دو فرض در قالب تقاضای ثبت ملک، دو فرض در قالب اخذ سند مالکیت یا صدور سند مالکیت و یک فرض دیگر در قالب عدم حضور در اداره ثبت برای تصدیق حق طرف و به تعبیر دیگر، تصدیق ننمودن حق طرف ذی حق متجلی می‌گردد.

حال با توجه به فرض‌های مسبوق الاشاره باید گفت که رکن مادی جرم مورد بحث را اولا: عمدتا اعمال مثبت مادی تشکیل می‌دهد که حسب مورد این اعمال می‌تواند در قالب تقاضانامه ثبت که در ثبت عادی داده می‌شود و تکمیل اظهارنامه ثبتی[۱] که در ثبت عمومی داده می‌شود و تسلیم آن به اداره ثبت محل یا به صورت تقاضای صدور سند مالکیت یا این که به صورت اخذ و دریافت سند مالکیت از اداره ثبت محل متجلی شود. استثنا آن که در فرض پنجم پیش بینی شده، هر دو ماده فعل منفی رکن مادی جرم را تشکیل می‌دهد که عبارت از تصدیق و تایید نکردن حق طرف ذی حق می‌باشد. ثانیا: این اعمال و افعال بایستی به صورت متقلبانه و انجام و عدم انجام مانورهای دروغین باشد. به تعبیر دیگر، برخلاف واقع و حقیقت باشد و الا چنانچه مطابق با واقع و حقیقت امر باشد، شخص مرتکب هیچگونه عمل خلاف قانونی را انجام نداده است.

  1. رکن معنوی: این جرم از جمله جرایم عمدی است و شخص مرتکب بایستی دارای قصد مجرمانه و سوء نیت باشد. به بیان دیگر اولا، خواست اعمال و افعال متقلبانه را دارا باشد، (سوءنیت عام) ثانیا قصد و نیتش از این اعمال و افعال متقلبانه، ثبت ملک غیر به نام خود و متضرر نمودن شخص غیر باشد. (سوء نیت خاص) علاوه برآنکه علم شخص متقاضی و وارث در خصوص سلب مالکیت از وی و مورث و همچنین علم وارث به انتقال ملک از طرف مورث خود توسط قاضی محکمه احراز شود. توضیح آن که علم وارث باید به وسیله امضا یا مهر یا نوشته‌ای که به خط وی باشد، محرز گردد به تعبیر دیگر، این علم باید وسیله مدرک کتبی به خط و امضا یا مهر وارث ثابت شود و با شهادت شهود و اقرار و سایر قراین و امارات اگر احراز شود، وارث قابل تعقیب کیفری نخواهد بود. در واقع، قانونگذار طریق خاصی را برای احراز علم و ارث تعیین نموده و غیر آن را کافی ندانسته است. اصل تفسیر مضیق قوانین کیفری و تفسیر به نفع متهم نیز چنین قولی را تصدیق می‌کند.

[۱]. مطابق ماده ۱۱۰ قانون ثبت “در مورد مواد فوق (منظور مواد ۱۰۵، ۱۰۶، ۱۰۷، ۱۰۸، ۱۰۹ می‌باشد) و همچنین در کلیه مواد دیگر این قانون اظهارنامه‌ای که در مورد ثبت عمومی املاک داده می‌شود به منزله تقاضانامه است. “