باتوجه به فروض مطروحه در جرم فوق و تطبیق ارکان آن با قانون جامع کاداستر باید گفت با ایجاد سامانه جامع ثبت و انجام آنی ثبت و استعلامات برابر قانون جامع کاداستر امکان ارتکاب فروض ذیل منتفی می‌گردد:

۱ ـ اخذ سند مالکیت توسط کسی که بعد از تقاضای ثبت آن را به دیگری انتقال داده، مع هذا اقدام به گرفتن سند مالکیت نماید.

۲ ـ اخذ سند مالکیت توسط کسی که بعد از تقاضای ثبت از او به نحوی از انحاء سلب مالکیت شده و او با علم به این امر سند مالکیت بگیرد.

۳ ـ اخذ سند مالکیت توسط وارث با وجودی که بعد از تقاضای ثبت از مورث او به نحوی سلب مالکیت شده باشد و او با علم به این امر سند مالکیت بگیرد.

لکن از نظر تئوری با اجرای طرح جامع کاداستر از ارتکاب فروض دیگر این جرم پیشگیری نخواهد شد و تنها میتوان به آثار روانی اجرای این قانون در این خصوص امید بست.

پیشگیری‌های فوق از نوع غیر کیفری وضعی می‌باشد.

تقاضای ثبت ملک غیر به عنوان مالکیت، با وجود امین بودن شخص نسبت به ملک

بر اساس ماده ۱۰۷ قانون ثبت: «هر کس بـه عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا‌ مباشرت و به طور کلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به عنوان مالکیت، تقاضای ثبت آن را بکند به مجازات کلاهبرداری محکوم خـواهد شـد» که علی الاصول شخصی‌ را «امین‌ ملک» قلمداد می‌نمایند که امنیت لازم را برای آن ملک فراهم سازد و وظایف و تکالیف قانونی‌اش را در مورد حفظ و حراست و مراقبت از ملک و استفاده بهینه‌ از‌ آن به نحو احسن و به صورت کامل انجام دهـد. چـنین شخصی اگر به نحوی از انحا در انجام وظایف و تکالیف خود، تقصیری روا دارد و مرتکب تعدّی و تفریط‌ نسبت‌ به ملک مورد امانت گردد، مطابق‌ قوانین‌ و مقررّات موضوعه مملکتی مسؤولیت حقوقی و کیفری دارد. مواد ۱۰۷ و ۱۰۸ قانون ثبت دو مـورد از مـواردی را که امین ملک‌ بر‌ اثر‌ اعمال و اقدامات ارتکابی‌اش مسؤولیت کیفری و حقوقی‌ پیدا‌ می‌کند، بیان داشته است. ماده ۱۰۷ یاد شده از سوء استفاده امین نسبت به ملک مورد امانت و تقاضای ثبت نمودن‌ آن، به‌ نـام‌ خـود سخن رانده است و ماده ۱۰۸ کـه در گـفتار‌ چـهارم از آن سخن به میان خواهد آمد، از خیانت و تبانی او نسبت به ملک مورد امانت و ثبت‌ آن‌ به نام غیر بحث می‌کند.

 

ارکان جرم

این جرم دارای سه رکن است: قانونی، مادی و معنوی.

۱٫ رکن قانونی

ماده ۱۰۷ قانون ثبت رکن قانونی ‌این‌ جرم را تشکیل می‌دهد و از آنجا که مجازات پیـش‌بینی شـده برای این‌ جرم، مجازات‌ کلاهبرداری‌ است، باید گفت که ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری‌ مصوّب ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز یکی از اجزای این رکن می‌باشد.

۲٫ رکن مادی

این رکن دارای دو‌ جـزء‌ اسـاسی است: جزء اوّل وجود رابطه امانی بین امین با ملک امانت داده شده است و جزء دوم، تقاضای ثبت ملک امانت داده شده به عنوان مالکیت است.

۱-۲  وجود رابطه امانی بـین امـین با‌ ملک امانت داده شده:

ماده ۱۰۷ قانون ثـبت در ابـتدا از عقود و روابط امانی خاصی مثل: اجاره، عمری، رقبی، سکنی و مباشرت نام می‌برد و در آخر با صدور حکم کلّی «هر کسی که نسبت به‌ ملکی‌ امین محسوب شود»[۱]، کلیه عقود و روابط حقوقی امـانی را مـطمح نظر قرار می‌دهد، به تعبیر دیگر می‌توان گفت قانونگذار در ابتدا مصادیق عقود و روابط‌ حقوقی‌ امانی را مطمح نظر قرار می‌دهد. همچنین می‌توان گفت قانونگذار در ابتدا مصادیق عقود و روابط حقوقی امانی را به صورت حـصری مـطرح و بیان نموده است و در آخر‌ با‌ صدور حکم عام مصادیق را تمثیلی نموده است. بنابراین، نظر قانونگذار بر این است که الزاما و لابد باید یک نوع رابطه امانی بین امین با ملک وجود داشـته بـاشد تا‌ جـرم‌ مدنظر‌ قانونگذار محقق گردد. این رابطه امانی‌ می‌تواند‌ به‌ وسیله سپردن ملک توسط مالک به امین صورت گـیرد، چنان که در عقد ودیعه چنین است و یا این که موضوع سپردن‌ مـلک‌ تـوسط‌ مـالک به امین مطرح نباشد، لیکن قانونگذار شخصی که‌ اداره‌ ملک را به عهده دارد، قانونا امین محسوب نموده باشد. چنان کـه ‌قـیّم شخص محجور یا امین اموال غایب مفقود الاثر‌ واجد‌ چنین‌ صفتی می‌باشند.

۲-۲ تقاضای ثبت مـلک امـانت داده شـده به عنوان مالکیت:

دومین جزء اساسی رکن مادی جرم مندرج در ماده ۱۰۷ قانون ثبت، تقاضای ثبت نمودن راجع بـه ملک امانت داده‌ شده‌ است‌ که همواره به صورت عمل مثبت مادی دادن تـقاضا در ثبت‌ عادی‌ و تکمیل اظـهارنامه ثـبتی در ثبت عمومی و تسلیم آن به اداره ثبت اسناد و املاک‌ محل‌ ظرف‌ مهلت مقرر[۲] متجلی می‌شود. این فعل مثبت مادی باید برخلاف واقع و متقلبانه باشد و بـه تعبیر‌ قانونگذار «به‌ عنوان‌ مالکیت» باشد. اینجاست که شخص امین، خیانت را بر امانتداری ترجیح می‌دهد و نسبت‌ به‌ ملکی که هیچ‌گونه مالکیتی نسبت به آن ندارد و صرفا امین آن محسوب‌ می‌شود، من‌ غیر‌ حق و با لطـایف الحـیل تقاضای ثبت آن به نام خود می‌کند. به بیان دیگر، امین‌ باید‌ با مانورهای متقلبّانه، خود را مالک ملک مورد تقاضا قلمداد نماید تا بتوان‌ او‌ را‌ به عنوان مجرم جرم موضوع ماده ۱۰۷ قانون ثبت دانـست و الاّ چـنانچه امین به‌ عنوان‌ وکیل رسمی مالک، تقاضای ثبت ملک امانت داده شده را بدهد، در حیطه اختیارات‌ قانونی‌ خود عمل‌ نموده و امانتداری را مرعی داشته، لذا مشمول ماده ۱۰۷ قانون ثبت نمی‌شود.

۳٫ رکن معنوی

این جرم از‌ جرایم‌ عمدی‌ است و نیاز به سـوءنیت و قـصد مجرمانه دارد. با این توضیح که‌ شخص‌ امین باید بداند که عملش در دادن تقاضای ثبت ملک و تکمیل اظهارنامه ثبت ملک مورد‌ امانت‌ به نام خود، غیر قانونی و نامشروع است (سوء نیت عام) و ایـن عـمل خـلاف‌ قانون‌ ممکن است به صـاحب واقـعی مـلک (مالک) خسارت و ضرر‌ و زیان وارد سازد (سوء نیت خاص).

ب) نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم

با اجرای ماده ۵ قانون جامع کاداستر که مقرر می‌دارد: «سازمان مکلف است کلیه اقدامات حقوقی و ثبتی انجام شده بر املاک موضوع این قانون اعم از تغییرات، انتقالات، تعهدات، معاملات اعم از قطعی، شرطی و معاملات دیگر، تجمیع، افراز، تفکیک، اصلاحات و غیره را که به صورت رسمی انجام می‌شوند در نظام جامع به طور آنی ثبت کند و پس از تکمیل و بهره برداری از نظام جامع، کلیه استعلامات ثبتی را به صورت آنی و الکترونیک پاسخ دهد.» باید چنینی نتیجه گرفت که اجرای این قانون موجب می‌شود کلیه حقوق افراد نسبت به املاک مشخص شده و مالک و امین هر ملک از هم تمیز داده شود و لذا امکان وقوع چنین جرمی منتفی می‌گردد که می‌توان گفت پس از تکمیل سامانه جامع و انجام کامل کاداستر نسبت به کلیه املاک کشور چنین نیز خواهد شد. این پیشگیری نیز از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.

لکن نباید فراموش کرد بسیاری از املاک کشور هنوز مراحل ثبتی اولیه را طی نکرده‌اند و لذا با اجرای طرح کاداستر نیز ممکن است در ابتدای راه و برای صدور سند مالکیت اولیه این جرم به مراتب به وقوع بپیوندد.